TOD（以公共交通为导向的开发）模式行业标准的出台，为中国房地产行业在规模竞争之外，又划出了一条新的赛道。

　　近日，由中国城市公共交通协会和中国房地产业协会组织华为技术有限公司、龙湖集团、戴德梁行、宇恒可持续交通研究中心等业内龙头企业共同编制的两项标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》（以下简称《规范》）、《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》（以下简称《标准》）结束公示，正式发布。

　　高速铁路TOD站城一体项目——重庆龙湖光年

　　这意味着，在TOD概念被提出近30年后，我国终于有了符合自身发展阶段的行业标准，蕴藏巨大潜力的市场也有了规范与指引。从2003年对TOD模式进行初探，到今年高速铁路TOD站城一体项目即将面世，龙湖集团的TOD探索之路与中国的TOD模式发展进程同步。在轨道交通发展的"加速度"中，龙湖集团不断更新和优化战略"操作系统"，专业的团队、多业态的协同、稳健的财务策略，都成为其在这条赛道上领跑的支撑力量。

　　01《标准》背后的宽阔赛道

　　在中国新型城市化进程中，轨道交通的发展正在加速前行。中国城市轨道交通协会发布的《城市轨道交通2019年度统计和分析报告》显示，截至2019年年底，国内已有40个城市进行城市轨道建设，运营路线208条，运营总里程达到6736.3公里。同时，还有65个城市的城市轨道交通线网规划获批。与此同时，房地产行业的发展重点正在从单纯的住宅产品供给向多元的城市运营服务转变。以轨道站点周边开发为契机，以TOD模式为导向，引导房地产行业从住宅建设向综合服务转变，成为我国城市化提质增效的重要支撑。多年来，社会各界从不同角度对TOD模式进行了大量研究，虽然取得了一定的成果，但我国轨道交通综合体开发在规划、建设方面尚无明确标准，导致各地对TOD模式的理解和评判标准不同。《标准》和《规范》的出台填补了行业标准体系空白，对城市轨道站点周边开发项目的规划、设计与管理具有指导意义。作为参与《标准》和《规范》编制的房地产企业，龙湖集团凭借其在TOD领域的竞争优势，贡献了丰富的多主体、多业态、多轨合一复合项目的投资、开发、运营经验，并将集交通、商务、休闲、娱乐、居住、公共服务配套等多种功能于一体的"垂直城市"理念融入《标准》和《规范》之中。据介绍，自2003年起，龙湖集团就持续开展对TOD模式的探索，截至今年6月底，龙湖集团已持有TOD项目60余个，以TOD模式为核心的全业态开发面积900余万平方米。不仅是龙湖集团，据不完全统计，目前房地产行业内有万科、保利、华润、碧桂园、招商蛇口等20余家企业在"TOD赛道"上竞争。两年前，上海易居房地产研究院与西南交通大学（上海）TOD研究中心发布的报告显示，根据中国城市轨道交通发展规划测算，未来3年~5年，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，市场规模将达到5万亿元。业内人士预计，这种通过政府与企业专业分工合作，提升土地使用效率、提升城市运营效率，从而提高资产价值，给城市居民带来便捷和幸福生活的多赢模式，将成为头部房地产企业一条越跑越宽的赛道。

　　02破局的战略门槛TOD模式在国内属于较为前沿的规划理念，以TOD模式开发城市综合体项目的过程，如同打造一座迷你城市，涉及商业地产、产城办公、酒店、公共服务、休闲绿化以及住宅地产等多个业态与轨道交通的融合。这种"轨道+物业"的开发模式，在为轨道交通建设提供一种可持续发展模式的同时，也将助推整个片区的发展。对于房地产企业而言，TOD项目意味着更广阔的市场空间、更优越的地理位置、更庞大的建筑体量。操盘这类项目，对房地产企业多业态开发能力、组织能力、持续运营能力的要求之高不言而喻。今年上半年，参与竞拍某城市TOD地块的房地产企业发现，该地块土地出让文件中明确标注：竞买人或竞买人控股公司需具备10年以上商业综合体招商、运营、管理经验，且自持商业综合体建筑面积在100万平方米以上；该宗地须开发建设集中式商业购物中心，其中竞得人自持经营面积不少于7万平方米，自持经营时间自竣工验收之日起不少于7年，集中式商业购物中心自签订土地成交确认书之日起42个月内须开业。不同于住宅项目的线性开发模式，TOD项目需配置大量自持的商业、产业及公共服务业态，因此投资额庞大、开发周期长、自持体量大，这对参与其中的房地产企业而言是一个极大的考验。通常，自持TOD商业综合体项目固定资产回报率在6%~7%左右，对房地产企业来讲，只有综合融资成本小于6%，才具备足够的实力和耐力操盘这类大体量的项目。在项目实际落地过程中，只有融资成本低、资金实力雄厚、持续运营能力强的房地产企业，才能够稳中求胜。"TOD项目是个复杂工程，诸如成本控制、工程进度、财务、运营方面，任何一个环节出现问题都将影响到整个项目。"业内人士表示，TOD项目涉及多种复合业态的竖向叠合开发，高度复杂，对于开发企业的设计管控、统筹协调、建设管理等方面都意味着极大挑战。西南交通大学（上海）TOD研究中心主任朱晓兵说，在国内开发TOD项目，需要从以下几个方面"根除病灶"：顶层设计；明确的TOD责任主体；明确且适当的反哺目标；匹配的工作机制与工作流程；有针对性的前期系统研究方法；合理、有序的工作推进方法；遵循市场原则的开发策略；合作共赢的开发模式。TOD领域是波涛汹涌的蓝海，只有综合实力足够强劲的企业，才能在其中畅游。随着时间推移，行业竞争的队形与阵容正在逐渐拉开。03龙湖集团的TOD样本

　　在龙湖集团总规划师胡剑看来，传统的物业开发运营模式相较于TOD模式，就像是从电路板集成模式跨越到多核CPU模式。"原来电路板上的零配件都是一个个元器件，但一块电路板很大、能耗也高。现在我们把这些元器件全部集成到一个叠加多核的小型CPU芯片里，这个技术就比原来要难很多，但最终的运算能力、运行效率得到了持续提升，同时功耗大幅下降。"对于从集成电路板到多核CPU的跨越，龙湖集团体会颇深。早在2003年，龙湖集团的第一个购物中心项目——重庆北城天街开业。这个项目位于重庆江北观音桥商圈，当时重庆的第一条轨道交通正在这里建设。重庆北城天街项目成为龙湖集团思考和探索TOD模式的起点。经过几年的积淀，2009年，龙湖集团开始新一轮战略规划，坚定不移地走持有商业道路，并主动将商业项目结合轨道站点选址建设，甚至结合铁路站点进行站城一体化融合开发。2018年，龙湖集团提出"空间即服务"战略，在多业态空间中打造运营、服务能力，并加强多维协同。如今，在TOD模式这一多核CPU中，龙湖集团旗下的四大主业及创新业务均可作为插件，适配在不同需求的基板上。地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务以及养老服务、体育公园等业务，成为龙湖集团TOD样本中不可或缺的业态。更为重要的是，龙湖集团一直以来审慎稳健的财务状况，为其在TOD领域施展拳脚提供了坚实基础。龙湖集团2020年中期业绩显示，截至6月底，龙湖集团保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，净负债率51.4%，在手现金784亿元，现金短债比4.55。一系列指标均维持行业内的较高水准，且持续保持着民营房地产企业的最佳信用评级。"每个大型综合体，都会沉淀数十亿元乃至百亿元的资金。当综合体的所有方资金成本能够长期低于5%，就可以形成'投、建、管、融'的良性循环，所以龙湖集团有实力投资回报期很长的TOD项目。"胡剑说。截至2020年6月底，龙湖集团持有商业项目近100个，其中TOD项目数量占比6成以上。在数量增长的过程中，一个在国内TOD领域具有标杆意义的项目——重庆龙湖光年即将在今年年底面世。这个项目是高速铁路TOD站城一体项目，通过上下叠合连接5条轨道交通，凭借7层空间融合高速铁路、轨道交通、公共交通、城市广场、购物中心、办公等城市功能，实现"站城一体化"，让TOD模式从"以交通功能为主"进化为"以城市功能为主"。对TOD领域的布局，龙湖集团仍在持续加速。据克而瑞统计，今年1月~6月，龙湖集团新增土地价值590.90亿元，其中包含5幅TOD项目用地，涉及拿地金额195.66亿元，这些地块分别位于长沙、东莞、武汉、杭州、西安等中国核心城市群中的潜力城市。其中，32.13亿元竞得的广东东莞茶山镇站前路地块，是龙湖集团在粤港湾大湾区的重要布局；71.89亿元竞得的杭州滨康综合体地块，将会用来打造杭州第7座龙湖天街；46.47亿元竞得的武昌滨江商务区地块，位于TOD模式发展势头正劲的武汉市核心区域。"龙湖集团在TOD项目的选址、项目获取以及建造和运营方面，已经组建了一个非常强的团队，也积累了很多的经验，在TOD项目方面，具有一定优势。"在不久前召开的中期业绩会上，龙湖集团CEO邵明晓说。