向左走向右走

――2008年漳州楼市前瞻

张伟斌图

似水流年，转眼间2008年新年到来。回顾过去，漳州楼市在国家宏观调控政策的步步紧逼下，地产业界理性回归，楼盘成交量升价稳，社会保障性住房建设力度加大。新的一年，漳州楼市房价动向如何，向左走，向右走？

社会保障加强

去年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》等政策法规的出台，让低收入家庭吃了一颗“定心丸”。

在房价不断上涨情况下，漳州积极落实国家宏观调控政策，加大社会保障性住房的建设力度，努力让低收入群体住有所居。新的一年，漳州将增加社会保障性住房供应。去年底，漳州经济适用房项目“惠民花园”1609套“惠民花园”让众多的无房户和低收入阶层住有所居。今年，漳州市区“益民花园”1000套经济适用房申购将紧锣密鼓进行。与此同时，漳州市政府及有关部门也在积极筹建新的经济适用房项目，抓紧做好规划选址、征地拆迁。其中，芗城区金岭路以北、厂西二路以东，用地194亩的经济适用房项目，争取上半年开工建设。此外，漳州积极准备经济适用房后续项目，力争2011年前再建成5000-6000套经济适用房。如果这些项目建成，目前符合市区申购经济适用房条件的对象将有望满足住房需求。

房企洗牌在即

新的一年，国家宏观调控政策将进一步加大落实力度。在此背景下，房地产企业重新洗牌在所难免。

近日，央行决定从2007年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点，达到15%的标准，创下近年来的历史新高。这个信号验证了我国实施从紧货币政策的决心。这对于盼望新一年银行放贷额度的房地产商来说是一个打击。从2006年90平方米以下住宅占开发总面积的70%%，到去年第二套房贷政策提高首付比率和贷款利率，到打击囤积土地行为的各项政策，这些住房结构调控政策、土地调控政策和税收信贷政策等一系列组合拳，将对全国房价产生深远影响，政策实施的效果将进一步显现。

预计新的一年，由于土地不能分期办证，出让金一次性缴清，再加上开工、竣工和开盘时间的严格界定，银行贷款审批严格，在有关各方加大监管力度的情况下，开发商的资金需求量、资金成本都将大大提高。一些实力不足的中小型开发商将受到严重影响，其结果是选择与他人合作或者退出市场。新一轮的房地产企业洗牌就在眼前。

户型面积缩小

2008年，漳州新建商品住宅的户型面积将总体缩小，90平方米以下的住宅将明显增加。

一则政策调控所致，国家关于90平方米以下住宅占开发建设总面积70%%政策的效果将在今年进一步显现；二则房价上涨所致，在房价持续上涨的情况下，总价较低的新建商品住宅易为一般消费者接受。特别是对于一些投资者来说，既然是投资，那么总价相对较低的房子成本自然较低，风险也较低。三则社会保障性住房供应加大所致。目前，我省已明确规定今后经济适用房建设面积在60平方米左右，也就是说今后的经济适用房都是小户型。事实上，低收入阶层受条件所限确实偏爱面积60平方米以下的小户型。

与此同时，楼市户型两极化分化更加明显。江滨沿线及一些高端地产项目以超大型豪宅为特色，其魅力有待市场的考验。

二手房市遇冷

在一手房房价不断上涨的同时，漳州二手房的成交量不断上升，价格也不断上涨。去年，市区二手房买卖1893套,同比减少8.68%;成交面积26.06万平方米，同比增长7.11%；成交金额5.96亿元,同比增长33.33%，市区二手住房均价2287元/m2,同比增长24.49%。

今年，漳州二手房价难有较大幅度的上涨。由于观望氛围短时间内难以扭转，二手房受其影响，也不被市场看好。特别是银行在放贷额度下降的情况下，按揭贷款更加向一手房倾斜，二手房，特别是年份较早的二手房按揭贷款困难，市场上二手房中介的业务量将更加萎缩。二手房市的冬季遥遥无期。

房价趋于平稳

影响漳州房价的因素错综复杂。根据市房地产交易中心的统计数据，去年我市高档住宅均价5257元/m2，同比增长8.35%;普通住宅均价2982元/m2,同比增长15.61%；市区高档住宅均价4100元/m2,同比增长9.26%;普通住宅均价3378元/m2,同比增长3.01%。漳州市场上，除了芗城区、龙文区较偏远的地方和县域，3000元以下的房子已经找不到了。江滨、城市中心区的房价突破5500元，临近厦门的角美综合开发区、漳州开发区依然引领漳州房价。新的一年，漳州房价将在较长的时间里趋于平稳。

从投资氛围看，漳州的楼盘投资氛围并不浓，房价相对理性。近几年来，漳州购房主力以本地为主，市区、县城购房者比例占90%左右，这里面主要都是自住需求，因此在国家宏观政策作用力下，漳州房价并未出现明显的松动。

从漳州经济来看，今年漳州的财政收入达到83亿多元，经济实力明显增强。今年，漳州已经提出财政收入突破百亿，GDP突破千亿的“两个突破”目标，社会经济将加快发展，居民收入水平将进一步提高，群众改善居住条件的愿望将进一步增强。

从供应结构看，漳州市区依然有一批中低价位房和经济适用房影响市场。目前，毅达新城、绿洲富城、荣昌·东方广场的房价在每平方米3000元左右，而今年，漳州社会保障性住房将继续加大投入和管理，这对于平抑房价将起到关键性作用。

在多种力量的影响下，2008年，漳州市区房价涨幅将明显回落，总体上前期趋于平稳，后期略有上调。而漳州开发区、龙池开发区等楼盘由于种种原因，曾经在一段时间冰冻，尽管厦门经济辐射不断加强，但是在总体宏观调控形势下，房价大幅上涨可能性依然不大。（闽南日报）