[专访]庄坑麟律师:解惑房贷新政下的退房问题

福建衡评律师事务所庄坑麟律师

    核心提示：本网网友王女士于2007年6月购买了漳州开发区某楼盘的一套单身公寓，并与开发商签订商品房买卖合同，合同中约定房产总价为：185603元，首付30%（56603元）；其余款项129000元，由买受人向某银行申请按揭贷款支付。结果从去年（07年6月）至今还无法按揭，且开发商和银行要求首付款要由30%提至40%或45%，按揭利率比正常利率需上浮15%或20%，这样的要求超出王女士当初的购买预算范围，故无法接受并按照新的支付方式来履行，所以王向开发商提出退房申请，并提出解除合同的要求。但在这种情况下，应由谁来承担解除合同的责任？退房费用应由哪方承担？就房贷新政下引发的退房问题，本网专访了福建衡评律师事务所的庄坑麟律师。

补充条款违背《合同法》公平原则

    王女士提供的一项开发商在合同中加入补充协议这样写道：若因出卖人的原因导致无法办理按揭，则买受人有权选择退房，退房费用由出卖人承担；若因政府、银行相关政策调整导致按揭无法办理，则双方应友好协商，如协商退房，具体费用以平等原则各自承担；若因买受人原因造成按揭银行不批准按揭的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内与出卖人商定其他付款方式。买受人逾期未与出卖人进行协商则视为买受人同意在接到出卖人上述书面通知之日起7日内一次性支付全部款项。如经协商无法达成一致意见则任何一方均可解除合同，出卖人在已收取的款项扣除总额房款的5%作为出卖人的补偿后，在双方办妥合同解除手续后10日内余款退还买受人，退房费用由买受人承担。

    庄律师认为这项补充条款中，关于“协商不成后，买受人须支付5%补偿款”的内容违背了合同法的公平原则。《合同法》第5条规定， 当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。这里讲的公平，既表现在订立合同时的公平，显失公平的合同可以撤销；也表现在发生合同纠纷时公平处理，既要切实保护守约方的合法利益，也不能使违约方因较小的过失承担过重的责任；还表现在极个别的情况下，因客观情势发生异常变化，履行合同使当事人之间的利益重大失衡，要公平地调整当事人之间的利益。另据《合同法》第40条规定，格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

政策调整属不可归责于双方的事由

    庄坑麟律师称，去年新房贷政策发布后，引发的退房事件时有发生。对于本案，导致王女士无法办理按揭的原因是政府、银行相关政策的调整，庄律师认为当属“不可归责于当事人双方的事由。”

    所谓“不可归责于当事人双方的事由”， 一般认为，签订认购书后，作为合同标的的项目被政府行政决定取消、自然灾害导致开发项目灭失等政策因素和不可抗力因素等属于“因不可归责于当事人双方的事由”的范畴。那么，政府、银行相关房贷政策的调整，又是否属于不可归责于当事人双方的事由呢？答案显然是肯定的，因为房贷政策的调整不是开发商或购房者可以左右的，甚至是当事人双方都无法预见的。从这个意义上说，由于房贷政策的调整而导致的合同无法履行，双方当事人都是无过错的。

买受人有权解除合同并不承担责任

    庄律师援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

    根据上述规定，王女士若是由于不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以请求解除合同。并且，当王女士请求解除合同后，作为出卖人的开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

律师建议：

    庄坑麟律师最后建议王女士先与开发商协商，协商不成，可按商品房买卖合同约定的争议解决方式提出仲裁或向法院起诉。