一季度投资较快增长 房价基本稳定

            
核心提示：受去年以来国家一系列宏观调控政策的影响，全国房价快速上涨情况普遍得到抑制。漳州的房价虽然长期以来都比较稳定，但是在由于受到周边城市观望氛围的影响，楼市也未能幸免寒潮，不少市民期待房价能在这股寒潮中应市下降。在楼市的观望气氛的笼罩下，房价并未出现些许让步，只是成交量受到了一定程度的影响。而进入2008年以来，在市房管局局备案的可售新房数量却有增无减。数据表明，2008年第一季度全市共发放商品房预售证45张，批售房源12199套。根据市房管局公布的数据，漳州市房地产第一季度的开发发展势头强劲，房价也基本保持稳定，种种迹象视乎表明，楼市正在春日中悄然回暖。

【一】开发投资：发展势头强劲 市区独占鳌头　

　　1、全市完成房地产开发投资25.50亿元，同比增长46.70%。其中，商品住宅16.39亿元，占64.27％，同比增长86.14%； 90平方米以下4.40亿元，占商品住宅26.85％。市区完成房地产开发投资14.84亿元，占全市房地产开发投资58.20％。

    2、全市房地产新开工面积208.47万平方米，同比增长67.92%。其中，商品住宅173.12万平方米，占83.04%，同比增长68.44%； 90平方米以下57.36万平方米，占27.51％。市区房地产新开工面积135.66万平方米,占全市房地产新开工面积65.07％。

    3、全市房地产施工面积813.61万平方米，同比增长43.82%。其中，商品住宅679.69万平方米，占83.54%，同比增长49.77%。市区房地产施工面积462.97万平方米，占全市房地产施工面积56.90%。
4、全市房地产竣工面积31.67万平方米，同比增长28.11%。其中，商品住宅29.80万平方米，占94.09%，同比增长80.61%； 90平方米以下3.18万平方米，占10.04％。市区房地产竣工面积13.08万平方米，占全市房地产竣工面积41.30%。

表1：全市投资数据列表

图1：市区占全市开发投资比重示意图

【二】空置房：总面积28.52万平米  同比下降15.5%

    截止3月底，全市商品房空置面积28.52万平方米，与去年同期的33.75万平方米相比，下降15.5个百分点。其中，商品住宅10.38万平方米，占36.40%，与去年同期相比增长20.70%； 90平方米以下1.15万平方米，占0.53％。商业营业用房12.66万平方米，占44.39%，与去年同期相比下降35.70%；办公楼1.59万平方米,占5.58%，与去年同期相比减少26.73%；其他3.90万平方米，占13.67%，与去年同期相比增长18.54%。

图2：商品房空置结构同比

【三】结构：开发投资多样化 办公楼发展滞后

    近年来，进驻漳州的非生产型企业租不到写字楼的尴尬场面时有发生，这一现象就充分暴露了市区商务房产的弱点。从第一季度的数据来看，商务房产的开发在2008年并未出现转机，相反有萎缩的迹象。全市房地产开发投资结构中，办公楼的开发比重仅占占0.44%，商品住宅占64.27%，商业营业用房占9.58%，其他占45.58%。

图3：全市房地产开发投资结构图
 

    从商品房消费结构来看，商品住宅占89.62%，办公楼占0%，商业营业用房占7.64%，其他占2.72%。

图4：商品房消费结构图   

【四】销售：全市新房销售良好  二手房量跌价涨

    全市新建商品房完成销售面积39.30万平方米，同比增长10.42%，成交金额13.02亿元，同比增长27.90%。其中，新建商品房预售完成35.84万平方米，同比增长40.16％，成交金额11.82亿元，同比增长54.91％；新建商品房现售完成3.46万平方米，同比减少65.47％，成交金额1.20亿元，同比减少52.94％。

表2：市场销售数据分析

    其中，商品住宅37.41万平方米，占95.19％，同比增长23.06％；90平方米以下8.58万平方米，占21.83％；商业营业用房1.61万平方米，同比减少55.77％；办公楼0平方米；其他0.28万平方米，同比减少71.13％。

表3：市场销售工程用途结构

表5：二手房成交情况

　　从投资开发的资金结构来看，1-3月全市房地产开发到位资金37.12亿元，其中，自筹资金14.80亿元，占39.87%；定金及预收款5.65亿元，占15.22％；利用外资6732万元，占1.81%；国内贷款9.13亿元，占24.60%。

图5：第一季度房地产开发资金结构

【五】市场特征：投资较快增长 房价基本稳定 

　　数据显示，今年一季度漳州市房地产市场保持较快的发展态势。漳州市房地产管理局的一份报告称，一季度全市房地产市场运行呈现以下特点：

　　（一）投资较快增长。一季度全市完成房地产开发投资25.50亿元，同比增长46.63％，占城镇以上固定投资的36.80％；完成新开工面积208.47万平方米，同比增长67.92%；完成施工面积813.61万平方米，同比增长43.82％；完成竣工面积31.67万平方米，同比增长28.17％。

    开发投资主要集中于中心城区、招商局开发区、龙海市，成为房地产开发投资的新热点。一季度市区完成房地产开发投资14.84亿元，同比增长26.29％，占全市的58.19％。龙海市完成房地产开发投资5.80亿元，同比增长95.80％；完成新开工面积16.26万平方米，同比增长90.39%；完成施工面积148.72万平方米，同比增长65.39％；完成竣工面积14.94万平方米，同比增长46.33％；3月末龙海市商品房空置面积6.58万平方米，同比减少29.85％。其它县开发投资相对趋缓。

　（二）供给、需求两旺。一季度全市新建商品房批准预售面积（即供给）51.48万平方米，同比增长231.70％。市区新建商品房批准预售面积45.11万平方米，同比增长386.62％，占全市的87.63％。

　　一季度全市新建商品房完成合同登记备案面积（即需求）39.30万平方米，同比增长10.42％。市区新建商品房完成销售2696套，同比增长5.15%；合同备案面积27.26万平方米，同比增长17.60%，占全市商品房销售面积的69.36％；成交金额10.53亿元,同比增长33.63%。其中，市区居民购房按揭2533套，同比增长128.61%，购房面积26.50万平方米，同比增长155.54%。

    一季度全市二手房买卖成交面积7.92万平方米，同比减少49.46％；市区二手房买卖272套,同比减少37.18%，成交面积5.01万平方米，同比增长23.45%；成交金额1.53亿元，同比增长3.62%。

　　（三）房价基本稳定。一季度全市新建商品住宅销售均价为3087元/平，同比增长19.23％，与上月末比增长0.92％。市区新建商品住宅销售均价为3752元/平，同比增长15.12％，与上月末比增长11.60％。3月份市区合同登记备案最高价为5818元/平，最低价为1595元/平。

　　一季度全市二手住房买卖成交均价为2889元/平，同比增长16.07％，与上月比回落0.28％。市区二手住房买卖成交均价为3058元/平，同比增长7.07％，与上月比回落1.35％。

    3月份商品住宅合同登记备案均价：芗城区为3884元/平，龙文区为3133元/平，龙海市为2640元/平，漳浦县为2078元/平，东山县为1763元/平，南靖县为1747元/平，平和县为1898元/平，招商局开发区为5020元/平。

图6：3月份住宅均价区域分布

    综上所述，漳州市房管局认为，开发投资由于前三年的惯性作用，各项指标继续保持较快较好的发展势头。商品房供应明显大于需求，社会保障性住房发展明显加快，房价继续往上走,但上涨幅度已明显回落等良好的发展势头。需求仍较为旺盛，空置面积继续消化。在房价稳定的市况中，市场竞争更加明显，一些智能化、中高端产品相继面市，对市区住宅小区的品质提升产生积极引导作用。今年一季度全市完成房地产税收收入为27680万元（其中营业税15012万元），比增49.62%；全市完成房地产契税收入8177万元；其中，市本级完成房地产契税收入3138.36万元，比增71.12%，合计35857万元。近年来城镇居民收入增幅一直在10％以上，今年1-3月全市城镇居民人均可支配收入4607元，同比增长11.9％。

【六】措施建议：房管局四措施 应对当前挑战

　　在市场发展中也面临新情况、新挑战。主要表现在，国家的宏观调控，金融政策的效果是非常直接、明显的，加息、存款准备金率提高和房贷新政对楼市产生的影响已经显现。在现行利率下，房地产市场的投机成本比原本提高了不少，贷款购房成本也显著提高。尚未购房者不得不认真的考虑加息带来的月供负担，居民购房的欲望下降。在有关各方加大监管力度的情况下，银行贷款审批严格，开发商的资金需求量、资金成本都将大大提高。对企业的资金回笼，资本运营带来困难。一些实力不足的中小型开发商将受到严重影响。

　　针对漳州房地产市场当前存在的问题，市房管局认为首先要促进市场流通，需调整市区普通住宅的标准。现行的标准是2005年制定的，有一条就是住房平均交易价格为3500元/平方米，结果很多单身公寓单价超过3500元/平方米，也成为高级住宅；也存在少部分开发公司美其名曰为购房人减少税费，实际上为了方便自己逃税，故意开具比实际卖房金额低的发票，直接导致国家税费的流失。因此，现行的标准在某种意义上讲，已不适应市场发展的需要。
   
　　其次，坚持保障生存性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求。进一步引导合理住房消费需求，鼓励二手房买卖，可以激活房地产市场，卖旧买新，改善居民的居住条件，增加居民的财产性收入。规范中介行为，扶持市住房置业担保公司发展，促进二手房市场发展。提高房屋登记效率，促进市场流通。

　　再次是推动“两房”（限价房、经济租赁房）建设，适度鼓励有能力的开发企业发展限价商品房，限价商品住房供应对象为市区中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。把握正确的舆论导向, 适时举办房展会，促进市场流通。

　　最后市房管局希望以贯彻落实《房屋登记办法》为契机，抓紧解决城中村房屋产权登记问题。由于这部分房屋登记未解决，据估计漳州市区约有120万平方米，城中村房屋因无法登记而无法上市流通。解决这个问题能增加市场供应，稳定房价；也有利于城中村改造，促进社会经济发展。

》》》 以上所有数据来源：漳州市房地产管理局