二手房买方市场渐露端倪

不到半年时间，去年一手房市场“一盘难求”、“彻夜排队”的好景已经不复存在。一手房价格滞涨激起二手房市场的反应,改变了二手房成交价和成交量快速上涨的局面。据市房管局统计，截至4月底，全市二手房买卖成交面积12.57万㎡，同比减少41.39%，二手房成交均价2863元/㎡。其中，市区二手房买卖572套,同比减少6.54%，成交面积7.49万㎡，同比增长9.02%，市区二手房均价3039元/㎡。各二手房中介的成交情况同样显示，今年1至4月，漳州二手房市场趋冷，导致部分中介转行。

漳州的二手房市场经历了近180度的转变，原本有些走俏的二手房也变得有些烫手。

二手房放量激增

“五六月份放盘的业主比过去几个月突然增加了许多，其中大部分是拥有两三套房产的业主放出，价格也比前期的报价稍降了一些。”位于新华南路的某地产中介工作人员告诉记者，“近期不少二手房业主的卖房意愿很强，放盘量明显增加，这主要是因为有些市民不看好后市，希望尽快成交，回笼资金，落袋为安。而且从‘五一’小长假开始，一手房市场打折促销等营销手段层出不穷，部分一手房以较低的价格直接影响二手房价格，市场上‘地段较好的二手房贵过地段较偏的一手房’的现象屡见不鲜。一手房价格调整直接影响二手房市场成交价和成交量。”

根据市房管局统计数据显示，6月1日至6月15日，市房管局网站上的二手房出售信息已达到11263条。仅6月15日一天，网站上登记的二手房出售信息就有1799条。与此同时，6月1日至6月15日在房管局网站登记的求购信息仅为9条。

优宅中介的运营总监张东华认为，置业与投资有时仅隔一线间，很多时候是根据需求而定的。今年五六月份二手房供应量的增加很大一部分是因为短线投资者选择出手，由于近几个月交易价格低迷，他们在看不到高价转手的希望后不再坚持。此外，业内人士还认为，在二手房市场中，二手房供应方有一小部分的业主虽然不是投资客，但眼见出租回报有限，急于将手中的旧房转让。市民周小姐也表示，自己的旧房目前市值应该在20万元左右，而目前租金仅有450元，按照自己旧房的月租金和旧房市值的存款利率相比，以一年期存款利率4.14%计算利息为8280元，住宅的出租年回报率为5400元，明显低于旧房出售后的房款利息收入，实在不划算，因此选择出售。

中等价位受宠

记者从优宅中介等中介公司了解到，目前，每平方米在三四千元左右的二手房受欢迎程度较好，交易情况也较为乐观，尤其是3400元/㎡左右的二手房成交比例大多能维持在50%左右。

据了解，每平方米在三四千元左右的二手房有相当一部分是已建成但未入户的次新房，而且，它们周边的生活配套设施较为完善，在二手房市场最受青睐。目前支撑二手房市场的仍然是以自住需求（包括结婚、上班、求学、养老）为主的消费，二手房的交易热点区域，也由原先的新华西、延安路老城市中心逐渐扩大到南昌路等新商圈、东部新区等配套较为完善的楼盘，如鑫荣小区、锦绣一方、世纪广场、天下广场、丽园君悦、香格里拉、荣昌花园等。这些楼盘大多位于交通条件都相对成熟区域，较适合中青年上班一族。

由于去年“9·27”政策的出台，再加上今年来央行的加息、银根紧缩以及购房贷款首付款比例的提高、股市行情的不稳定等原因，购房人对购房行为显得更加谨慎，更加理性，这也造成去年底以来二手房交易市场总体低迷，观望态势浓厚。但是，五六月以来二手房交易量有所回暖，其原因是多方面的。一方面，经过几个月的等待、观望，二手房市场交易逐渐回暖，部分有刚性自住需求人士所积聚的购买力逐渐释放，这是带动二手房交易升温的主要原因。而另一方面，卖家由于前几个月交易的低迷，也开始调低自己对二手房成交价的期望值，促使二手房交易量的回升。目前在二手房交易中，价位在3000~4000元/平方米的二手房仍占成交主力位置。这些房源中，超过六成房源是两房和小三房等户型，部分是单身公寓、一房一厅等户型，这正好贴近目前二手房市场主要消费群体的置业需求。

买方市场渐露端倪

业内人士认为，在银行紧缩银根，国家对房地产市场调控态度坚决的情况下，无论是开发商还是二手房卖家，他们与购房者之间的博弈将会更加激烈。虽然现在说二手房市场是买方市场有些为时过早，但是迹象正在显现。

二手房购房者有相当一部分属于社会中低收入人群，他们由于消费能力不足而购买二手房。随着，社会保障性住房建设力度的加大，他们转而购买社会保障性住房。据漳州市出台的《漳州市中心城区解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划》（下简称《计划》）显示，2008年至2010年，市区将新建保障性住房5931套。其中，2008年我市中心城区规划建设保障性住房共有1900套（经济适用房1850套，廉租住房50套），用地面积6.38公顷，建筑面积12.25万㎡，约占2008年总建设量的13.8%。这意味着，政府加强中低收入家庭的保障力度,加大经济适用房的供应量。越来越多的市民可通过中低价位廉租房解决自己的居住问题，未来二手房市的消费群体将被分流。

另一方面，鉴于当前批准开工、预售的商品房建设以翻番的速度在增长，届时，楼市一手房供应量剧增，在楼市观望氛围短时间内难以消退的情况下，一些实力不足的投机者势必将手中的商品房推向市场，这将增加二手房的供应量。而击鼓传花的最后还是落在二手房的自住需求。当然，决定权属于二手房买家。因此，二手房的买方市场已经渐露端倪。（闽南日报 记者 程琳 实习生 林宇婷 吴晨媛 陈锦燕）