漳州:楼市观望余音难了之际商业地产再起波澜

曾经是2008闽南日报车展举办地的锦绣一方商业广场，如今将成为人人乐漳州店的驻地。（资料图片）

    今年6月27日，中国500强企业深圳人人乐集团公司与漳州特房签约，正式入驻锦绣一方商业广场，人人乐漳州店也将于9月正式开张。这一消息给众多在此附近置业的民众带来了购物利好信息，同时也丰富了龙文区原本缺乏的商业配套，充实了漳州商业元素。

    在如今楼市观望余音难了之际，漳州商业地产再起波澜，路归何方吸引了众人的关注。

    商业地产傲立于市

    早先，漳州市区的商业以沿街店铺为主，不过由于市场短期放量较大，造成市场供大于求，漳州商业地产也因滞销严重而慢慢冷却下来。同时，众多商业店铺供应布局并不合理，尤其是业态零乱和管理服务滞后两大方面因素，直接导致了新建商业店面的空置率较高，严重影响了投资者对商业地产的投资信心。

    近几年，随着漳州城市发展进程的加快，郊区乡镇农村及外地市人口大量涌入，市区居民人口不断增加，城区的建设范围也不断扩大。随之而来的，除了住宅热销外，与住宅小区相配套的商业地产也再度得到了人们的关注。尤其在今年楼市观望氛围较为浓厚的情况下，部分项目住宅价格出现回落，商业地产依然以其高调的姿态傲立于市。以沃尔玛周边商业店铺为例，时隔两年，该区域的店铺每平方米售价已比2006年高出了一倍多。稳定的回报率使不少投资者将其作为理想投资选择。此外，商业配套好坏关系着人们居住的舒适度高低，为了提升小区品质，众开发商们也争相开发项目的商业配套，例如，沃尔玛周边的悦华都市阳光、悦华城市广场、金宾士、丽园君悦等均在项目底层配置了商业街，以期与沃尔玛超市形成业态互补；鑫荣小区在小区周围营造美食休闲商业街，为小区居民乃至市区居民提供便利；锦绣一方在项目外围配置了总建筑面积为4.2万平方米的大卖场，并引进人人乐大型商业广场等。

    而在整个市区，最为人们所看好的商业地产主要集中在新华西商业街、新华东世纪广场、延安北路、瑞京路女人街等几个足以代表漳州早期商业发展的街区店铺，以及以鑫荣商业街、嘉信茂广场等为中心的美食休闲新南昌路商业圈两大商圈。向荣集团策划部经理薛理文介绍，商铺区别于商品房的一个特性是“越旧越值钱”，正基于人流量大且稳定，市中心店铺资源的稀缺性，鑫荣商业街带租约的商铺同期享受物业升值和高租金回报的收益。目前店铺租金每平方米每月达60元到90元不等，年回报率超过8%%，销售均价更是从原先每平方米的六七千元上升到如今超过1.5万元/平方米。

    商圈定位愈加明确

    以前，大部分好的商业资源都集中在市区新华商圈，这里不仅拥有了中闽百汇、新华都、芗客隆、吉马等大型超市，同时还汇集了国美、永乐大型电器城以及休闲、娱乐、服装、餐饮等业态。在这些大商场强大的人气聚集效应下，周边区域的沿街店面林立，而又各自为战，没有形成科学、协调的业态布局，商业价值潜力没有得到充分的挖掘。

    近年来，随着城市经济水平的发展，人们对商圈业态明确的需求也逐渐增强，这也促使市区各大商圈调整着自身的功能定位。例如，新华西商业街、新华东世纪广场、延安北路、瑞京路女人街等组成的新华商圈则定位为服装、百货商圈；鑫荣商业街、嘉信茂广场等以及周边美食店、精品店、摩托车店组成的南昌路商圈则定位为美食休闲商圈；九龙大道周边的闽南小商品批发市场商圈、新城综合大市场、华东工业品批发市场、浦东副食品批发市场等组成商圈定位为专业批发市场，诸如此类分工明确又各具特色的商业业态为漳州商业地产增色了不少。

    悦华新房产集团的运营总监林龙辉告诉记者，城市发展壮大，最终必然会形成多个商圈并行局面，而且商业地产发展到一定阶段，成熟的商圈还将细分为高、中、低几个档次。目前，各个商圈已对自身定位作出不同程度的调整，比如我们悦华商业街原本定位为摩托车市场、花鸟市场，现在我们已调整为精品百货区。嘉信茂广场的徐本佃也表示，一直以来，深国投集团在嘉信茂广场项目的定位上，均以当地居民需求为准。

    虽然早期招商时，嘉信茂广场内的业态有些零乱，但总体定位不变，以时尚、购物、休闲、娱乐为主题。发展至今仅两年，今年我们根据市民的消费需求调整布局，比如一楼在原先基础上新增女装、内衣等女性消费品，二楼为沃尔玛超市、通讯电器区，三楼则由原先的床上用品调整为儿童服装、儿童用品区，四楼以美食、服饰等片区为主，各个楼层业态划分清晰，使产品更加丰富、多样化。

    业态互补最为关键

    尽管目前市区逐步形成几大商圈，但除了新华商圈位于配套成熟的老市区外，其他几个商圈基本位于新开发的城区。新城区开发时间短，基础设施配套还未全部完善，新城区在快速发展中难免出现了商业不振、居住率低、白天热热闹闹晚上冷冷清清的尴尬情形。为此，位于新城区的商圈发展并没有想象中的那么顺利。然而，由于新城区与老城区空间距离短，两地的微小空间距离和配套的巨大反差使人们对新城区发展寄予了厚望。

    漳州特房总经理助理陈丽琳告诉记者，新城区由于基本设施配套还在完善种，缺乏传统商业积淀，商业氛围也较淡、认知度不高，要吸引区域外的消费者前往，那么差异化经营就非常重要了。漳州特房不是专门运营商业地产，而是做住宅地产，旗下的锦绣一方项目打造的是高品质生活，社区内招商为的是给小区业主提供生活便利又不失档次，所以公司在商业零售商选择尤为讲究。人人乐集团是中国500强企业，主要经营大型超市、百货，是集购物、休闲娱乐为一体的大型商业广场。这一业态是目前龙文区所缺乏的，其不仅为锦绣一方业主提供“一站式”购物需求，其区域辐射范围还涵盖荣昌花园、桂溪花园、天利仁和、龙文花园以及毅达新城等众多房地产开发项目。林龙辉也谈到，城市半径扩大了，消费层次差异性自然逐渐体现出来，此时商圈的定位尤为重要。如果与区域外原有的成熟商圈定位重复，形成同质化竞争，新商圈的发展前景将被扼制。悦华商业广场的商业定位为当前漳州商业业态所缺乏的高档次的精品百货，一方面可以完善南昌路业态，与周边沃尔玛等卖场的经营业态形成互补，提升区域的商业价值，另一方面则是与公司“创造品质生活,提升城市价值”开发理念是一致的，尽可能为市民提供一个高档次的休闲购物天地。

    商圈成熟还需火候

    陈丽琳还认为，一个成熟商圈的形成并非单靠政府力量，也并非靠一两个大型商家的进驻即可形成，商圈达到成熟运营程度起码需要五年以上时间，而且商家在运营的前几年得做好亏本经营的准备。目前，人人乐·锦绣一方大卖场周边的项目有不少尚在开发阶段，项目的入住率还不高。人人乐·锦绣一方大卖场的商业价值还需等到周边各个项目均交付使用，社区入住人群数量大增的情况下，才会真正凸显。目前，公司对整个大卖场的经营采取只租不售方式，直到项目商业氛围成熟后才会考虑将店面出售。

    悦华新房产集团、嘉信茂广场等项目的有关负责人亦有同样的看法。徐本佃告诉记者，只租不售一直是嘉德置地秉持的运营战略。公司有充足的现金流和成熟的资本运营策略去坚持。另一方面，只租不售有利于商场统一经营、统一管理，保持经营的延续性，也确保租户的长远利益。林龙辉也介绍道，“住宅这块，目前悦华都市阳光已交房，周边的丽园君悦也即将在年底交房。商业这块，国美永乐旗舰店也将于7月底8月初正式开业，悦华城市广场电器大卖场已签约，精品百货也会在明年年底后年年初进驻。这些都将在一两年内发生。届时，人流量才会真正达到高峰，各种商业业态的进驻也将会使整个南昌路商圈更为完善，商业价值也会有一番新的提升。”（闽南日报 程琳）