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【问】夕阳胜血：房妹你好！我有一套85平的房子，买了刚满一年，刚办了交房手续，未装修，由于我这套房是两居室的，同小区有88平3居室的户型，不过都是二手房了，我想把这套85平的卖掉，买同小区的88平户型，这样一来，除了面积增加的3平方以外，还会产生哪些费用呢？费用大概多少？这样置换可取吗？谢谢！

【答】房妹子：你好！额，85平两居室置换成88平的三居室，个人是觉得，除非88平的房源户型、楼栋位置、楼层且价格好很多，否则你这样置换还是有点折腾了。原因是1、毕竟你85平的房子还未装修，两居室改成小三房是完全可以做到的；2、除非是买家还有88平的卖家承担所有税费，否则这样卖出买进，产生的税费还是不少的，同时如果需要贷款，你还得承担现在房贷利率大幅上涨所增加的购房成本，并不划算。3、目前二手房交易税种大概有增值税（满两年可免征）、契税、个人所得税（满五年且是家庭唯一住宅可免征）、交易手续费以及各类如评估费、交易登记费、测绘费、过户费等行政税费。但具体交易费用得多少？这个恐怕没办法给你一个具体数字！因为各税种适用的税率、税收减免优惠需根据二手住房的购买年限、建筑面积以及买卖双方拥有住房套数、房屋交易价格、评估价格等具体问题来具体计算。

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02/7

【问】赵：2018购房新政，一是第三套房银行停止贷款。二新购商品房有车贷或其他欠款的，须把欠款先还上，是不是真的呢

【答】房妹子：你好！1、以建设银行为例，目前确实已经停止受理第三套房及以上的个人住房贷款；2、有车贷或者其他欠款是否需要先还上才能办理房贷？这个并没有硬性规定，只要你月供还款能力（月收入证明）足够，车贷或其他贷款对房贷的影响不大。

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03/7

【问】陈秋松：滨江府和恒大帝景对比，及与现房万科城璟园的对比

【答】房妹子：你好！三个楼盘同属一个片区范围内，所享受到的地段配套基本相同，另外三者也均是品牌房企开发，带装修楼盘，在品质等各方面还是较有保障的。如果要就楼盘差异进行pk的话，以交房时间来看，万科城璟园目前已经交房，市场上在售的均是二手房，根据楼层、户型以及装修，目前在售二手平层房源普遍报价17400—18800元/㎡左右；万科滨江府被称为万科城璟园的升级版，在板式结构户型、装修标准等各方面都会更胜一筹，同时项目本身配套万科里商业街，目前该项目仅剩少量楼栋未开，在售均价约19000元/㎡；恒大帝景相比于万科的两个楼盘，为纯新盘项目，距离交房时间可能还要更久一点，目前售楼部及样板房已经对外开放，但尚未启动预约，拟年后开盘，根据其在房管部门取得的预售证，预售均价约19989元/㎡。总体来说，三个楼盘均定为高端，也都各有其吸睛点，但与此同时，在房价上面也是代表了整个城西片区的高位点。

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04/7

【问】陈龙：房妹子你好，我在龙海买了一套二手房，已经交房，户口押金5万，房东现在说户口没地方迁，怎么办？当时没有约定户口，没签违约责任。

【答】房妹子：你好！根据2015年漳州市公安局公布的户籍制度改革新规，在二手房买卖当中，新规取消了“房屋原户籍人已经全部迁出，才能迁移落户”规定，新产权人可以直接办理落户。也就是说，符合迁入条件的新产权人、使用人要求户口迁入而该房屋地址仍有滞留户口未迁出的，新产权人、使用人可迁移落户，滞留户口强制移至该房屋所在地乡（镇、街道）公共地址。所以你如果各方面材料准备齐全的话，你直接到公安户籍窗口办理入户即可。不过本着买卖双方诚信交易原则，建议你还是跟原房东协商一下吧。

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05/7

【问】花花：房妹子，请问二手车库交易的税如何算？可以用公积金贷款吗？

【答】房妹子：你好！1、购买车位是不能申请使用公积金贷款，也不能提取使用公积金。2、二手车位交易中，卖方需要缴纳的税种大概有营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，卖出方需提供原购买发票或上一手契税单。其中营业税及附加：转让收入减去购买价款后按差额的5.6%征收；个人所得税：按转让收入差额的20%征收；土地增值税：按照核定全额的5%征收。印花税：买卖双方各自按交易价格的万分之五进行征收。值得注意的是：赠与、继承的车位出售，必须按照转让收入差额来进行征税，包括营业税及附加、个人所得税、土地增值税等。

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06/7

【问】言池：房妹子，没有还清贷款可以公证交易吗？还清贷款和没还清贷款公证有区别吗？

【答】房妹子：你好！1、还没有还清贷款亦或者还没能办理出产权证的二手房是可以进行公证买卖的，只是交易风险都是相对应存在的；2、做公证，其实就是请公证机构对双方之间达成的事项或有关事实进行见证，担保督促房屋买卖双方按约履行合同，使之具有法律意义，同时对其合法性给予认可，进而可以有效地防止纠纷，减少诉讼。所以二手房买卖交易过程中，房子还清贷款亦或者没有还清还贷其实并没有多大区别，关键是你们双方买卖怎么进行，合同怎么约定。不过个人还是建议，除非不得已，买二手房时还是直接过户比较保险，产权证还没办理或者房贷还没还清、证在银行抵押，这就意味这房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担的风险还是比较大的。

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07/7

【问】kvin：房妹子，有个疑虑，通过中介出手房子，我是卖方，然后中介说签合同买方下的定金，我跟他各执50%，定金不是都给卖方吗？中介一开始就有说交易时定金各执50%，等过户时再给我，他的佣金也才一万，到时会不会拖延着没给我，我们定金是五万，或者用什么方式可以在合同上加注确保钱款不被拖欠？

【答】房妹子：你好！原则上买方交的定金确实是得全数交到卖方手上，不过一些中介机构为了避免日后出现违约亦或者拿不到佣金的情况，会扣留一部分的订金在自己手上。而若出现这种情况，为避免日后不必要的纠纷，你就必须与中介机构另签一份协议，就怎么交易、订金数额、何时返还、没有及时返还应承担的违约责任等具体事项进行详细的书面合同约定。要是以后出现中介违反押金返还义务，你可以及时向工商部门举报，同时也可向主管中介的房管局等部门进行投诉。

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