今天，漳州市国土资源局挂出了一则国有建设用地使用权出让的公告，3宗优质商住地块将于3月31日上午9点半在行政服务中心集结出让。值得一提的是，这三宗地块均位于龙文区，出让总面积165452.35㎡，最高起始楼面价12356元/㎡！

　　其中，编号为2020P01地块位于龙文区漳华东路以南、龙溪北路以东、规划莲花路以北，带回购方案出让；编号为2020P02地块是本场土拍中用地面积最小但“身价”却是最高的地块，位于龙文区龙江北路以西、规划莲花路以北、龙江北路以西，与2020P01地块是邻居，楼面地价起始价12356元/㎡；另外一宗编号为2020P03的地块，位于龙文北路以东、蓝桥路以西、北环城路以南，体量最大，计容面积近21万㎡，楼面地价起始价为4816元/㎡。

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　　3宗地块3.31日开槌

　　最高起始楼面价12356元/㎡！

　　2020P01地块

　　带回购方案出让，将限价回购

　　2020P01地块位于龙文区漳华东路以南、龙溪北路以东、规划莲花路以北，出让起始价为27100万元，楼面地价起始价2223元/㎡，不设保留价。

　　资料显示，该地块出让面积46903.31平方米（70.35亩），规划用途为住宅用地——城镇住宅用地（普通住宅）、商服用地——零售商业用地（商场、商店），规划容积率＜2.6，计容建筑面积＜121900平方米。根据出让条件，该地块将带回购方案出让，建成后由漳州市住建局限价回购，统筹用于城建项目（含棚改项目）拆迁安置。其中，住宅商品房回购价为7776元/㎡，商业回购价为15446元/㎡，地下车位回购价为3000元/㎡。

地块航拍图

　　值得一提的是，去年11月5日，被大唐地产竞得的编号为2019P09的地块（西院村安置用地）同样也是带回购方案出让，当时该地块是底价成交的，楼面价约2455元/㎡，而此次出让的2020P01地块相比2019P09的地块楼面价下调了232元/㎡。

　　2020P02地块

　　超低容积率 身价最高

　　2020P02地块位于龙文区龙江北路以西、规划莲花路以北、龙江北路以西，与2020P01地块是邻居。该地块是本次拍卖出让的3幅用地中面积最小的一幅，但却是“身价”最高的一块。

　　资料显示，该地块出让面积34738.65㎡（52.11亩），规划用途为住宅用地——城镇住宅用地（高档住宅），规划容积率小于1.1，计容建筑面积小于38200平方米，建筑限高15米。

地块航拍图

　　值得一提的是，该地块出让起始价为47200万元，楼面地价起始价12356元/㎡，且设有保留价。目前，该地块周边环伺的几个在建商品房项目，商品房销售均价均在12500-14000元/㎡左右，而该地块“面粉”接近“面包价”可能跟超低容积率有很大关系。

　　据了解，容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。该地块容积率小于1.1，这意味着其绿化空间、楼间距、通风采光等条件都会比一般住宅好。而且地块毗邻九十九湾，具有得天独厚的自然景观资源，因为不少业内人士猜测，该地块将来应该会主打洋房、叠墅等改善型的高端项目。

　　2020P03地块

　　计容面积近21万㎡，体量最大！

　　2020P03地块位于龙文北路以东、蓝桥路以西、北环城路以南。出让面积83810.39㎡，是本场土拍中体量最大的地块。资料显示，该地块规划用途为商住用地，容积率＜2.5，计容建筑面积小于209525㎡，出让起始价为100900万元，楼面地价起始价4816元/㎡。

　　根据规定，该地块商业部分计容建筑面积不低于3000㎡，不得超过6500㎡；地块需设置一处面积不小于1300平方米的生鲜超市（含公厕，且有独立出入口），以及设置一块独立占地且用地面积不小于5040平方米、建筑面积不小于4000平方米的幼儿园，且建筑限高小于100米。

地块航拍图

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　　地块评测

　　前几天，龙海市鼠年第一场土拍的盛况还历历在目，4宗地块，10多家房企竞逐，历经2个多小时的“厮杀”，最终全部成功出让。其中最热的地块激战一个多小时才名花有主，竞争激烈程度可见一斑。

　　如今市区推出的这3幅地块，在区位优势及版块热度上完全不逊色于石码中心的那几宗地块，为此也让人对本次的土拍成色充满了各种好奇和期待。

　　那么，这3宗地块都有哪些优劣势，现在就让我们一起来看看。

　　1、 区位评估：这三宗地块分别位于炙手可热的闽南水乡版块及宝龙商圈，三者之间相隔不过数公里，所以所享的配套、资源其实相差无几。

2020P01地块及2020P02地块周边环境实拍

2020P03地块周边环境实拍

　　2020P01地块和2020P02地块紧邻着九十九湾及在建的上美湖公园，具有得天独厚的自然景观优势；龙文区大润发、漳州第三医院、闽南水乡商贸街等优质配套也都在咫尺之遥；项目周边还集结着多个商品房项目，人居氛围日渐浓厚，区位优势明显。

　　而2020P03地块紧邻世茂福晟钱隆樽品项目，前有瑞景城商场、蓝田综合大市场等商业配套，后有漳州宝龙广场以及龙文区行政服务中心、龙文区青少年活动中心、龙文区图书馆等行政、教育、医疗单位环绕，区位优势日益明显。

大润发龙文店

闽南水乡（图片来源：闽南水乡官微）

龙文区行政服务中心

　　2、配套评估：大润发龙文店、闽南水乡商贸街、蓝田综合大市场都已经开放了；漳州宝龙广场也在如火如荼建设中；漳华东路、长福路、石仓北路、龙昌路等路网交通的不断升级和改造也为区域发展打通了任督二脉；再加上湖景、湾景、山景等各种景观资源加持，版块内各种高端宜居配套纷呈迭出，为即将面市的这三个地块“增色”不少。

龙文区青少年活动中心

蓝田综合大市场

　　3、教育评估：千秋大业，教育为先。近几年这一带的教育利好也不断袭来。继蓝田开发区第二实验小学、龙文区第二幼儿园相继建成招生后，如今漳州市实验小学龙文校区建设也正热火朝天。综合目前龙文区已公布的规划建中学的地块来看，漳州市实小龙文校区附近（规划北仓路南侧、规划石仓北路西侧地块）有望新建一所中学。整体而言，版块内教育配套正不断升级中。

漳州市实验小学龙文校区效果图

漳州九中实景图

　　4、 发展后劲：这两年来，随着漳州“东扩西进”的城市发展战略的推进，位于龙文区的闽南水乡及宝龙商圈一带正处于“东扩”的靶心位置，作为漳州城市发展重心，未来一定不会亏待这个区域。

交通路网四通八达

　　5、 竞争力分析：这两年，闽南水乡版块和宝龙商圈的发展异军突起，品牌房企入驻进入爆发时期。目前片区内在售或者待售的楼盘至少有10个，其中除了漳州国贸润园、世茂福晟钱隆樽品处于清盘销售阶段外，其余多个项目均处于主力销售期。2020P01地块由于是安置房项目，所以不存在竞争之所，但2020P02地块周边有多个商品房在售，且定位都偏改善，产品同质化会比较明显，竞争激烈。而2020P03地块所处的宝龙商圈，楼盘较少，竞争相对会小一点。

　　不足：

　　美中不足之处在于2020P01北面有寺庙，以及01和02地块体量均较小，很考验开发商运作能力。而2020P03地块虽处于宝龙商圈的辐射范围内，但各项配套落成需要一定的时间，尤其是地块前面的龙文北路尚处于改造建设阶段，周边环境的改善将直接影响未来的房价。

　　地块综述：

　　该片区作为漳州未来发展的核心区域之一，在版块内品牌楼盘的争相布局下，已经逐渐形成了较高素质的居住群。正因为有这些楼盘的共同营造，加上河、湖、山等景观资源的加持，整个片区的发展都具备坚实的基础和潜力。随着周边的教育、商业、交通等设施的完善，该区域已然成为漳州房地产市场的一个重要的核心板块。

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