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　　【问】岁月之刃：想要更换小区物业，怎么操作？

　　【答】房妹子：你好，更换物业的话难度比较大，首先要先成立业主委员会，召开业主大会，经小区专有部分占建筑总面积过半数的业主，且占总人数过半数业主同意。

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　　02/6

　　【问】李辉：房妹子你好！想问你一下二手房买卖的具体手续，究竟是个什么样的流程？

　　【答】房妹子：你好！通常来说，购买二手房具体流程包括：看房——商定房屋价格（买卖双方初步洽谈价格、首付款、付款方式、交房日期、税费等事项）——签协议，交定金——签订买卖合同（买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、违约责任等几大点尽量写得清楚明白）——银行预审批——交首付款——办理房产过户——拿房产证——去银行办理按揭——房产证抵押——等待银行放款。当然，具体的二手房买卖流程比这还要复杂很多，如果怕麻烦，你可以委托正规的房产中介帮忙办理。

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　　03/6

　　【问】少林：房妹，听说老年人卖房还需要提供精神鉴定？

　　【答】房妹子：你好，这种情况一般是老人行动不便或者年事已高，70岁以上老人如果委托公证卖房，就要做行为能力鉴定了，从而判断老人是否有民事行为能力。个人建议和老人交易买房的时候，尽量做一下对方行为能力鉴定，否则后续即便交易成功，万一子女证实老人有精神疾病，还是有合同无效的风险。

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　　04/6

　　【问】梅花发：买二手房到底是先付款再过户，还是先过户，再付款？房东说需要我们先帮他还剩下的贷款，算我们便宜一点，然后再过户，这样会不会有风险啊？

　　【答】房妹子：你好！这也是目前二手房市场上常见的“赎楼”现象，风险当然是有的，比如卖家可能“一房二卖”，或者突然反悔不卖房等等。理论上，想避免这种风险的唯一办法就是卖家自己还钱。很多地方都有赎楼贷的业务，银行或金融机构会提供过桥资金赎楼，帮助卖方完成解押。此外，如果这招行不通，买卖双方也可以向银行申请房屋交易资金托管服务，银行会设立交易资金专用账户，对过程涉及的资金（定金、首付款等）进行专户管理，简单说，这项服务就像二手房买卖的“支付宝”，万一卖家反悔或者无法过户，因为此时钱还没到卖方手里，买方就可以从银行拿回自己全部的已付款。

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　　05/6

　　【问】爱吃米烧酒：我有个问题想请教房妹，婚前贷款房，婚后贷款和增值部分是属于共有的，那这个增值部分，究竟是指整个房子的增值，还是只是贷款部分的增值呢？

　　【答】房妹子：你好，只是贷款部分哈。根据最高院《民事审判指导与参考》，有提到夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用(比如契税、印花税、营业税、评估费等)。

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　　06/6

　　【问】市民：南江滨路第六标段什么时候通路灯，东环城路连接线什么时候完工？

　　【答】漳州市交通发展集团有限公司：

　　您好，1、北环城互通至迎宾路段(A1-2)除部队用地（大约300米）未移交外，其余路基和桥梁主体工程已完成，主要进行综合管线、路面、施工；2、起点至北环城互通段（A1-1)，预计2021年10月份具备通车条件。

　　3、东环城迎宾路至象镇互通段（A2、A3合同段）预计在2021年9月底具备通车条件。(本条问答来源：漳州12345平台）

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