老破小，一直是很多人眼中的置业跳板。

　　它们大多地段无敌、学区优秀、配套成熟。楼下就是小吃街，出门就是学校，公交举步即达，生活非常便利性。

　　然而，进入2021年下半年，“限拆迁”、“指导价”、“大学区”三管齐下，曾经笼罩在老破小们身上的光环被逐个击破。

　　尤其8月以来，随着调控的升级，新房利率上涨，各地关于高龄二手房停贷的消息扑面而来，老破小正逐渐失去生命力。

　　北京、武汉，有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批；

　　郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；

　　济南，过去一些老破小都还接受贷款，但现在高龄房源几乎全面拒贷；

　　西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；

　　.....

　　各个城市对于高龄二手房的限制越来越严格，贷款额度也在收紧，买老破小贷款越来越难。

　　这也就意味着，未来一旦没有了金融杠杆属性，老破小将逐渐被市场“抛弃”。

　　漳州，似乎也不例外。

　　01

　　老破小扎堆！位置优越但流通行差

　　我们先来看一组数据：

　　在某二手房交易平台上，漳州全市挂牌量为23653套，其中房龄在15年以内的仅有5815套。也就是说房龄在15年以上的有17838套，占比75%。

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　　具体到区域的挂牌情况：

　　芗城区：

　　二手房挂牌6341套，15年以内房龄二手房挂牌954套，占比仅约15%；

　　龙文区

　　二手房挂牌5766套，15以内房龄二手房挂牌1944套，占比仅约33%；

　　龙海区

　　二手房挂牌455套，15房龄二手房挂牌20套，占比仅约4%

　　长泰区

　　二手房挂牌160套，15年以内房龄二手房挂牌23套，占比仅约14%

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　　由此可见，在这些挂牌的房源中，高房龄的二手房比重巨大，几乎承载了整个市场的挂牌主力。

　　不仅如此，据该平台统计，已成交的6343套房源中，房龄在20年以上的成交房源仅有330套。

　　也就是说，漳州现有大量的老破小挂牌，但是成交量并不乐观。

　　02

　　房龄，见证老破小生活的降标

　　相比次新房、新房产品，老破小建设的时间早，规划普遍不先进。车位紧张、没有电梯、缺乏物业管理等问题使得老破小的居住体验感越来越差，价格普遍上不去。

　　上周，我们刚刚梳理了漳州降价最猛的10个小区发现，那些降价最多的小区多数都是房龄较老的小区。比如兴达楼小区、建元大厦、电力新村等项目，多数的房龄都在15年以上。

　　这两年，虽然漳州一直致力于老旧小区改造工程，通过加装电梯、立面修复、配建停车场和养老服务设备等，很多高龄小区的居住品质也逐步得到提升。但加装电梯、修建停车场等都不是一笔小费用，这对于低楼层的住户来说，抗性很大，费用是一方面，同时也有可能会影响到低楼层的采光。

　　03

　　拆迁梦碎，老破小再迎利空

　　8月10日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（简称：意见稿）。

　　在意见稿中，住建部明确提出3个严控，“严格控制大规模拆除”、“严格控制大规模增建”、“严格控制大规模搬迁”。严控在城市更新中大拆大建，限制过度房地产开发。由此看来，一大批老破小业主的拆二代梦想，瞬间破灭。

　　不仅如此，以往优质的学区房是贴在老破小身上最耀眼的标签，但如今学区房的野蛮生长也遭到了遏制。

　　据不完全统计，截止目前，除一线城市外，重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、温州等，已经有10余城出手整治调控学区房乱象。

　　而放眼漳州，这两年来漳州也不断通过多校划片、摇号、名校集团化办学等形式来弱化投资学区房的驱动力，学区房的神坛地位正在一步步瓦解。

　　以往，这些老破小因为有着优质的学区而拥有较高的溢价能力，但如今政策不断变化，也让“学区房”蕴藏着极大的风险。一旦没有了学区的加持，一些高龄二手房在市场根本没有竞争力。

　　所以，总体来说，如果是以自住为目的的刚需，在预算有限又极力追求生活便利性的前提下，是可以考虑购买性价比高的老二手小区。

　　但如果是以投资为目的的购房者，则不太推荐。这类房子不具备很强的升值空间，在二手房越来越多的时代，老破小的困境越来越明显。

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