冷风过境，各地纷纷一夜入深秋。

凉意袭来，房地产行业也全面降温：传统“金九银十”不再，就连土地市场也凉风习习。

今日，漳州年度第三场土拍开槌。6宗地块：2宗昨日临时取消出让，3宗底价成交，1宗超低溢价，不到20分钟草草收场！时至今日，房企集体躺平，国企兜底拿地，土拍爆冷的“城传城”现象，已然传到了漳州！

事实上，关于这场拍地，市场的关注度其实很高。

一来，这场土拍比往年来的都要晚一些，市场各方等了整整5个月。

二来，本场土拍规则有变，4幅地块全部设置土拍上限价，其中两宗普通住宅用地也均设置了限房价，对于拿地开发商来说，这无疑是带着镣铐跳舞。

第三，全国各地土地流拍事件频现，打压了购房者对楼市的预期，大家都想看看这一次市场的风向会不会生变。

结果，等了整整5个月的土地拍卖最终演变成了国企专场，不到30分钟便草草落锤。整体而言，这场土拍清冷到令人惊讶，但放进整体楼市环境来看，又显得特别合情合理。

爆冷原因猜想

1、南北城市全线降温，房企观望心态凝重。

众所周知，今年下半年以来，在“三道红线”的政策监管下，房企融资成本不断收紧，拿地态度也愈加谨慎。进入10月以来，上海、北京、杭州等热点城市先后进入二轮土拍阶段，但与拍地时间同步公布的，却是部分地块终止出让或延期出让的通知。

从北往南，土地市场遭遇全面冷却，使得房企观望心态凝重。一些建设成本高、区位条件不突出地块，已很难勾起开发商的“食欲”。甚至部分资金、业绩、去化承压的房企会直接躺平，暂停新增土储。

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2、地块出让条件严苛，房企预期减弱。

抛开大环境，本场土拍预冷其实也与地块本身的条件脱不了关系。

譬如，北庙地块（2021P07地块）规划容积率低,建筑又限高60米，大概率只能打造低密度住宅。尽管地处城芯，位置占优，但想做改善豪宅，就要做好打持久战的准备，毕竟以一己之力要刚过生态景观资源更佳的闽南水乡或者西湖等新兴板块的生态低密大盘，也不容易。

此外，往年安置地块一直都是众房企激烈争抢的香饽饽，但今年由于通货膨胀，部分建筑材料价格暴涨等原因也让众房企望而却步。在房企频频被爆出资金链紧张的当下，这种安置回购地块就像刚出炉的热汤包，虽然够“香”，但是没一定资金实力与技巧，容易烫伤自己。

3、盘量少但库存量大，部分房企去化承压。

尽管目前漳州在售楼盘的数量并不多，但库存量却居高不下。近日漳州市自然资源局发布了最新漳州市本级《存量住宅用地信息汇总表》显示，主城区仅芗城和龙文就有53块存量住宅用地，总面积超231万㎡。其中，未动工土地面积29.8871万㎡，已动工未竣工土地面积201.1237万㎡，已动工未竣工的土地中，未销售房屋的土地面积41.5439万㎡。房企销售马太效应加剧，整体去化仍承压力。

而在刚刚过去的“金九”，漳州楼市在疫情防控与市场趋冷的双重影响下惨淡收场，虽然“黄金周“有所回温，但楼市下行的氛围仍难以消除。房企对市场普遍看淡，对于资质优势不那么明显的地块，采取较为谨慎保守的态度。

为什么会成国企专场？

与以往土拍不同的是，本场土拍的主角由专业地产大鳄演变成了本土国有企业。那么，在规模民营房企集体躺平的情况下，是什么支撑着国企逆势拿地？

首先是充裕的资金，在大量民营房企深陷债务危机时，强大的资金实力无疑是国资企业最好的实力证明；此外，作为国有企业，他们拥有更加敏锐的嗅觉，对于市场环境总体发展导向的把握更为准确。

结尾

总之，土拍的预冷最终还是由于房企的拿地热情不高，对区域的预期不够所致，不过这反过来无疑也会调低对土地收益的预期，毕竟任何定价都需要受到市场的考验。

还是那句话，“房住不炒”会是今年全国楼市的主基调。“土拍冷”是其结果，漳州不是第一个，也不会是最后一个。

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