——访厦门风火房地产营销策划有限公司张炜胜总经理 

厦门风火房地产营销策划有限公司张炜胜总经理

    核心提示：经历了三年的牛市大涨，房地产市场进入阶段性回调，多个一线城市“有价无市”频现，观望氛围浓烈，中国楼市拐点日渐逼近。作为三线城市的漳州，房价也在经历2007年大涨之后，呈现扑朔迷离的局面。在这场政府、地产市场、开发商与消费者四方博弈中，2008年漳州房地产开发将呈现什么样的格局？漳州房地产市场将如何变幻？

    厦门风火房地产营销策划有限公司，作为一家专业从事地产策划及销售代理的地产综合服务商，凭借多年的地产操作经验、专业的地产研究能力和对漳州地产市场的深入全面了解，对漳州地产市场走向有着哪些专业、独到的见解呢？对此，厦门风火房地产营销策划有限公司的张炜胜总经理接受了本网的专访。

07楼市高潮起 土地放量存隐患

    回顾2007年的漳州楼市时，张炜胜总经理用“高歌猛进”一词来形容。数据显示，近两年的漳州市区房价一直保持了快速上涨的势头，涨幅一度高达30％以上，2007年市区在售新房的均价已经突破4000元／平米大关，老市区、江滨和新城市中心区的新盘价格甚至超过5000元／平米；而漳州各县的房价也随着市区房价一路飙涨。张总认为，挟“东进西拓”之势，漳州市区的有效扩张，厦漳房地产一体化趋势加强，海峡西岸经济圈的明朗化，漳州在闽南金三角以及连接珠三角、台海等区位优势的日益突出等等因素，都为2007漳州楼市的提速提供了充足的源动力。 

    对于市场高潮下引发的土地投放量大于市场的消化量，张炜胜表示了担忧。据了解，2007年漳州市区新建商品房批准预售面积为193.84万平米，商品房销售面积112.95万平米，销售率为58.27%；2007年漳州全市房地产施工面积870万平方米，全市商品房批准预售面积约为210.5万平方米。备案销售面积约为146.77万平方米，月均备案12.23万平方米，全年商品房销售率为69.7%。截至2007年11月，漳州市区商品房空置面积为24.86万平米，其中住宅空置面积为6.5万平米，占27%。张总认为，漳州地产市场已经走到了一定高位，开发量与去化量的矛盾将在严峻的国家新政深层影响下逐步显现。

风火首创的“漳州六大城市版块”（风火供图）

首创六大版块  看好漳州城东

    随着漳州城市化进程的加快，城镇居民大量迁入市区，不断挤压漳州房地产市场，致使漳州城区不断向东南西北扩张。厦门风火首创性的提出，未来的大漳州城，将由原来单一的老城区，发展成今后的六大城区——城西版块、江滨版块、新城市中心版块、城东版块和城北版块、江南版块。风火同时对漳州城市中心区做了全新的界定，张炜胜认为，城市中心西起学府路、东到九龙大道，以沃尔玛商圈为核心，丹霞路和胜利东路为新城市中心的两大主动脉。

    在六大版块中，张总对城东版块情有独钟。他认为，漳州城市向东是一种必然的命运。与城市西、北、南面开发进程不同的是，东部新城的规划是以打造城市第二中心城的姿态强势崛起的，东部未来发展成为漳州第二中心城已经是不可更改的趋势。

    张分析说，中心城区饱和，城市亟待扩张。而城西版块借势成就了住宅片区，2007年就是这一版块崛起的一年。但张总认为，城郊再往西没有更大的经济区位实体的支撑，城市的发展空间和机会都不会很大，西面不是新城市发展的主要方向。谈到城北版块时，他说，沿着漳华路有多个新楼盘连成一片，未来商业街和整体社区规划的形成必然加深城北的都市生活气息。但是与城东相比，城北发展尚需假以时日，火车站再往北的地方，村镇散落，土地凋敝，开发进程趋缓。而江滨版块虽然宜居性较强，但由于这一带基础性建设还比较薄弱，江南版块村落密集，开发难度大，城市延展后劲不足。

    相对其他的板块来说，东部新区从交通、政策、房产发展情况等方面都有明显的优势。张炜胜称，东部已经拥有成为新城市中心的各项要素，未来城市的领袖风范已然显现。在漳州新的城市发展战略中，东拓进程被赋予了最为浓墨重彩的一笔，行政区划的东部新中心区。由于地处未来城市构架的几何中心，它的建设不仅关系到了未来大漳州在海西经济区的城市定位，它的发展也将成为拓宽大漳州的视野，对接厦泉漳龙城市联盟不可或缺的一个核心环节。

漳州城东实景图

08板块之争  市区群雄逐鹿

    随着2007年房地产新政的频繁推出，银根步步紧缩，购房贷款受限，各开发商推迟开盘时间，各版块年末供应相对较少的局面逐渐显现。据厦门风火预测， 2008年东西之争将愈演愈烈，东部最具发展前景，西部则最具性价比。

    城市向东，是漳州未来城市发展的主方向，随着沃尔玛商圈成熟，城市往东成为大政方针，人心所向，东部版块第二中心城即将发力。张总认为，随着东部第二中心城市政配套项目的启动，悦华天利仁和、特房锦绣一方、瑞佳尚东琴畔等为代表，荣昌集团、吉马集团、悦华集团、厦门明发、厦门特房等地产大鳄，摩拳擦掌、整军待发，多个超级大盘在漳州的东面登台亮相，漳州地产即将进入城市大盘时代。

    西部金峰片区，邻近老城区和高校区，胜利西路5分钟车程连接着老城区，出入便利，多个楼盘集中开发，夏商、金品、永鸿、香江等大地产商实力开发商争相进驻。张炜胜说，西部版块以人文居住定位，低房价高性价比优势凸显，同时以具有浓厚的人文氛围高校园区和工业区潜在大量购房群体，将举起西面地产开发的大旗。

    江滨板块则被张总经理称为08年“最具发展优势”的板块，他说，绝佳的九龙江景、江滨大道的建设使用是该板块最具价值和吸引力的两大筹码；同时，江滨板块汇集众多高品质楼盘，是高端购房者首选之地。

    以丹霞路和胜利东路两条城市繁华交通动脉贯穿的新城市中心区板块，张总断言，这一版块将是08年“人气最旺”的板块。他的依据是，城市中心版块作为老城区和新城区的衔接点，配套完善，优势明显，辐射力及影响力日益呈现，2008年将成为漳州市区主力购房板块。
 

受多方力量推动 楼市入品质时代

    谈到2008年漳州房价的走势时，张炜胜强调，漳州房价已经达到一定高位，在大幅降价销售不太现实的情况下，要维持好的市场表现，就必须在品质上做文章，提高楼盘性价比，开发商开始更显审慎，在社区品质上下大功夫，他说，2008年漳州地产市场全面进入了品质地产时代。

    张总首先谈到了购房者的理性回归，他说，漳州房地产经过几年的起步成长，购房者在楼市的历练中日趋沉稳，理性的选择替代了茫然的追涨。如今人们对居住的需求已不仅仅满足于建筑本身，而是将越来越多关注的目光聚集在未来社区生活品质上。

    此外，他还认为外来品牌的引导也是漳州进入品质时代的一支推动力量。他说，由于外来企业带来了全新的开发理念，对于传统社区“一片绿地，两个大门”开发思想进行了翻盘革新，漳州地产“大盘时代”业已成熟，在社区的整体风格、景观园林、智能配套、建筑密度、户型结构以及物业管理等软硬件上提升项目的整体品质，从而带动漳州楼市的品质化开发。

    张指出，外来开发商的进入又从另一方面加剧了市场竞争的激烈程度，引发了如悦华新房产集团、向荣集团、东盛集团以及新城集团等具有较强实力的本土开发商积极迎接市场挑战，提升对项目品质的把持能力。张总举例说，“悦华城市广场”首个采用外墙干挂花岗岩和幕墙的高层建筑，现代风格的规划设计，高品质的建筑用材，高格调的商住配套，精装修销售，在品质上做足了文章。

    营销理念创新也被张总认为是品质地产到来的诱因。他说，随着楼盘同质化渐趋严重、市场供应量的放大、楼市竞争方式的升级、消费者置业行为逐步理性，如何吸引客户关注，聚拢客户并保持良好的楼盘形象，逐渐成为楼盘能否营造良好美誉度、持续热销的重要因素，由外来开发商或代理商带来的创新营销手法将迅速把漳州市场的营销推广层面引向更高层次，与一二线城市看齐。张总认为，永鸿国际集团“品质社区，配套先行”的运作模式，以及悦华“天利仁和”的现房实景销售等等营销新思路都是品质地产的象征。

房价稳中略降 楼市下半年回暖

    当记者请张炜胜总经理分析2008年的漳州楼市时，他强调，全国的楼市是一个整体的大市场，而漳州楼市作为其中的一部分，只能在国家宏观调控的政策下，跟随全国的楼市走动。谈及楼市何时走出观望时，张总认为要视国家宏观调控的目的而论。他说，如果新政是为适当调控房地产过热现状，则楼市很快将走出观望。如果新政是为根本解决人民的住房难问题，那这种楼市胶着状态还将持续下去。

    另据厦门风火预测，2008年上半年将是漳州地产市场的徘徊期。张总经理认为，在政府、开发商、购房者、银行等多方博弈中，市场有可能保持波浪式前进的态势，一段时期内将趋于平稳，并稳中有降。从近期新开楼盘可看出，这些楼盘的销售均价都基本与市场预期价格一致，尤其个别楼盘甚至还略低于预期。在自住性需求观望、投资性需求受到抑制时，一部分中小楼盘由于信心不足，以低调的姿态开盘迅速吸引购房者的目光，以价低换取快速周转回款，维持后续推盘价格的稳定空间。

    张总还说，一部分大盘及沿江一线豪宅，则在高价位的心理预期和高地价成本的推动下，维持高位运营。但张总从地产良性循环的层面考虑，他认为6500元/平米是这些区域房价的上限。他说，2007年底之后，作为三线城市的漳州房价不应追涨，超过6500元/平将使楼盘失去市场支撑点，加大了楼市金融风险，不利于漳州楼市的健康发展。

    至于房价在徘徊期内是否会出现大幅度的下降？张炜胜持否定观点。他认为，房价具有刚性特征，在经过几个月市场与国家新政的磨合之后，市场寻找到合理的价位支撑点，将维持在一定高度运行。张总预测，今年下半年将是漳州楼市的回暖期。尽管漳州城市在高速扩张，城市人口增长迅速，在未来10年内，住房需求依然旺盛，但已经运行到一定高位的漳州房地产的市场，仍然抑制了部分自住有效需求，未来几年年销售量仍将维持在100多万平米。